Können meine Eltern Geschenk Immobilie zu mir direkt aus ihren Lebensunterhalt Vertrauen?

Frage: Ich bin nicht sicher, ob dies der richtige Ort ist, oder, wenn diese Frage gestellt werden kann / werden hier beantwortet.

Meine Eltern haben Immobilien / Immobilien derzeit in einer Vertrauensstellung, wobei sie sowohl die Fördergeber und der Treuhänder gehalten. Ich bin der Nachfolger Treuhänder.

Ist es möglich, das "Eigentum" dieser Eigenschaft aus diesem Vertrauen zu übertragen, mich vor ihrem Tod?

Ich bin mir bewusst, gibt es mehrere Methoden, dies zu tun. Allerdings ist das, was wir gerne tun würden einfach das Eigentum (nicht zu verkaufen), wobei ich der rechtmäßige Eigentümer dieser Immobilie geworden.

Wäre das Vertrauen einfach verändert werden, wobei ich jetzt der Treuhänder, damit der Besitzer bin?

Auch könnte, was die steuerliche Überlegungen sein, wenn das Eigentum von einer Person zur anderen, ohne die Eigenschaft wird gekauft / verkauft übertragen? Regards, W.F.

Antwort: Sehr geehrter W.F. - Ja, kann die Eigenschaft von einem Elternteil das Vertrauen direkt an Sie über einen quit-Anspruch Zession übertragen werden. Allerdings gibt es zwei Dinge, die Sie besorgt zu sein mit haben: (1) wird die Eigenschaft als "marktfähig", wenn Sie es zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen wollen, und (2), was die steuerlichen Konsequenzen als Folge davon zu sein übertragen?

Lasst uns an der "Marktfähigkeit" issue ersten Blick. Mit "Marktfähigkeit" Ich meine, können Sie zu einem potenziellen Käufer, dass Sie gute Eigentum an der Immobilie zu beweisen? Eine Tat, die von einem lebenden Vertrauen kommt nicht akzeptabel, wenn der potenzielle Käufer kann auch auf das Vertrauen, das Instrument, um zu sehen, dass die Übertragung des Eigentums zugelassen ist. Deine Mutter und Vater konnte zu ändern, das Vertrauen Instrument, um die Übertragung zustimmen, aber denken Sie daran, als Treuhänder sie als Treuhänder tätig. Das heißt, sie handeln nicht im eigenen Namen, sie im Namen aller Vertrauen Begünstigten handeln. Wenn es andere Begünstigte des Trusts sind, würden sie eine berechtigte Beanstandung haben, wenn die Eigenschaft wurde Ihnen als Geschenk gegeben. Um sicher zu sein, würden Sie wahrscheinlich wollen, dass alle anderen Begünstigten Unterschrift auf der Überweisung. Wenn ich diese Eigenschaft von Ihnen 10 Jahre ab jetzt zu kaufen, würde ich wissen wollen, dass die anderen Begünstigten keinen Anspruch auf das Eigentum.

Ob die Tat auf die Eigenschaft a quit-Anspruch Tat oder Garantie Tat ist, will ein Interessent zu wissen, dass er kauft gute Eigentum an der Immobilie. Um diese Sicherheit zu haben, er würde wollen, um das Vertrauen Instrument zusammen mit der Urkunde der Eigenschaft aufgezeichnet zu sehen, und er hatte eine unterschriebene und notariell beglaubigte Zustimmung von allen anderen Begünstigten des Trusts auf dem Land erfasst möchten aufzeichnet sowie . Das ist nicht etwas, dass die meisten Vertrauen Eigentümer tun wollen.

Sie sehen, wenn Sie das Eigentum an Immobilien, Sie sicher sein, können Sie es später zu verkaufen für seine vollen Wert wollen. Die Möglichkeit, eine gute Eigentum an der Immobilie zeigen, ist entscheidend für ihre Marktfähigkeit. Wenn Sie Eigentum zu nehmen von einem Trust, wird es sehr viel schwieriger zu guter Titel beweisen.

Es gibt noch ein paar andere Fragen, die Sie beachten sollten, wenn Sie Immobilien von einem Vertrauen. Wenn deine Eltern einen Titel Versicherung auf dem Grundstück haben, sollten Sie mit dem Titel Versicherung überprüfen, ob die Politik als Folge der Übertragung abgebrochen werden. Es ist wahrscheinlich, dass es abgesagt würde, weil Sie nicht ein "Nachfolger im Interesse" wäre im Rahmen der Politik werden. In diesem Fall müssten Sie einen anderen Titel Versicherung kaufen und bezahlen die zusätzlichen Prämie oder einfach ohne gehen und verursachen das Risiko, einen Defekt im Titel.

Wenn deine Eltern eine bestehende Hypothek auf dem Grundstück, die an Sie übertragen haben, dann müssen Sie mit dem Kreditgeber zu überprüfen, bevor die Übertragung zu sehen, ob es bereits eine durch-on-sale-Klausel. Wenn ja, dann die Kreditgeber kann versuchen, den Kredit rufen, wenn die Übertragung vorgenommen wird. Der Darlehensgeber kann von Aufruf des Darlehens verhindert werden, jedoch unter der Garn-St. Germain Depository Institutions Act von 1982. Gemäß § 341 (d) (6) dieses Gesetzes kann eine Freistellung im Falle einer Immobilie Darlehen, die durch eine Hypothek auf Wohnimmobilien besichert ist, wenn der Ehegatte oder Kinder des Kreditnehmers ein Eigentümer des Grundstücks geworden gelten . Sie müssten, um zu sehen, ob diese Ausnahme gilt in Ihrem Fall.

Lassen Sie uns nun an den steuerlichen Folgen der Übertragung des Eigentums direkt aus dem Vertrauen zu suchen. Da es sich um ein Geschenk, wird es keine Realisierung von Veräußerungsgewinnen oder ordentlichen Erträge auf den Transfer sein. Sie werden jedoch, erben Ihrer Eltern Bemessungsgrundlage in der Immobilie. Dies ist das gleiche Ergebnis, das erzielt werden, wenn die Immobilie wurde direkt von Ihren Eltern übernommen werden würde.

Von einem Geschenk steuerlicher Sicht gibt es jedoch ein deutlicher Nachteil der Übertragung der Immobilie von der Treuhand, das heißt, die jährliche Schenkungsteuer Ausgrenzung (derzeit $ 12.000) nicht gelten würde, weil Geschenke von einem Vertrauen nicht für die jährliche Schenkungsteuer Ausschluss in Betracht kommen . Wenn deine Eltern ein Anwesen groß genug, um Erbschaftssteuern betroffen sein müssen, dann werden sie wahrscheinlich nicht aufgeben wollen, dass die jährliche Ausgrenzung, da es erfordern würde, dass Sie an, dass viel mehr von ihrem einheitlichen Kredit gegen Erbschafts-und Schenkungssteuer.

Sie sollten sich bewusst von staatlichen Schenkungsteuer Gesetze. Einige Staaten, zum Beispiel nur für eine Schenkungssteuer Ausschluss gleich dem Bund jährliche Schenkungsteuer Ausgrenzung bestehen. Wenn die Bundesregierung jährlich Schenkungsteuer Ausgrenzung ist nicht vorhanden, dann eine tatsächliche Schenkungsteuer müssen im Jahr der Überweisung beglichen werden. Dies allein wird oft töten den Deal, sobald es bekannt, dass der Veräußerer wird.

Wie Sie aus dem obigen könnte entnommen haben, gibt es einige echte Nachteile gifting Immobilie von einem lebenden Vertrauen. Allerdings können diese Nachteile ganz einfach durch die Übertragung der Immobilie zurück an den Verpächter (Vater und Mutter in diesem Fall), dann mit ihnen das Eigentum zu übertragen direkt zu Ihnen vermieden werden.

Mit dabei, vermeiden Sie Probleme mit einem durch-on-sale-Klausel, wenn es eine Hypothek auf dem Grundstück. Sie vermeiden eine Kündigung eines Titels Versicherung auf dem Grundstück. Sie versichern einen potenziellen Käufer, dass Sie gute Eigentum an der Immobilie haben, ohne das Vertrauen Instrument aufzunehmen und ohne den Segen der anderen Vertrauen Begünstigten zu erhalten. Und schließlich können deine Eltern Anspruch auf den jährlichen Schenkungsteuer Ausgrenzung, die möglicherweise erhebliche Grundsteuern irgendwo auf dem Weg zu sparen.

In der abschließenden Analyse, kann es kostet ein paar Dollar extra, um die Eigenschaft wieder zurück auf deine Eltern und dann an Sie, aber es wird gut sein lohnt sich.
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